La certeza de las inscripciones

La actividad inmobiliaria se basa en dos pilares fundamentales. El primero, la certeza de la singularización del inmueble, y el segundo, la certeza de la existencia de un marco normativo y reglamentario que le permita al inversionista realizar su proyecto inmobiliario, bajo ciertos supuestos de seguridad que se mantengan durante el tiempo.

Hoy, por varios motivos, ambos pilares se encuentran cuestionados como consecuencia de que, una vez más, la realidad económica y social, es mucho más ágil y requirente de cambios, a los cuales la realidad jurídica no es capaz de satisfacer con la rapidez y oportunidad que el crecimiento de la ciudad y de los negocios imponen.

Los motivos de la poca certeza que hoy existe para determinar con seguridad la singularización de un inmueble, se deben a muchos factores, y me atrevería a sostener que la mezcla de ellos, determinan que, instituciones que hasta 50 años atrás eran garantes de dicha singularización hoy, no sólo no lo sean, sino que además, con las herramientas que tienen, con dificultad pueden dar cirtos atisbos de certeza respecto de un inmueble.

Lo que estoy señalando no es algo nuevo, instituciones tan antiguas como el derecho mismo, permiten regularizar la existencia de la propiedad cuando ella no figura inscrita, tal es la prescripción adqusitiva, e incluso más, regulaciones más modernas, y quizás por eso bastante menos perfectas, han ideado procedimientos para regularizar la posesión de los inmuebles, pasando a llevar la propiedad amparada por la inscripción. Me refiero al DL. N°2695 de 1977, cuerpo legal que ha sido llamado también y tan bien el decreto ladrón, el cual propongo que analicemos en otro momentobuscar sus virtudes y descubrir sus defectos.

Respecto de la certeza jurídica que se requiere para poder llevar acabo un proyecto inmobiliario, dado que en su análisis convergen más de una entidad, es peferible referirse a ella en otra oportunidad, por ahora nos detendremos suscintamente, en la certeza de la inscripción.

El problema:

Cuando debemos determinar la singularización de un inmueble, lo primero que pensamos es en revisar su inscripción de dominio, puesto que con ella podremos determinar, dominio, cadida, deslindes, orientación y oytros tantos elementos necesarios para conocer el inmueble, además de la existencia de otros derechos reales asociados a ellas, limitaciones al dominio, etc.

Sin embargo, este ejercicio, del todo básico, no siempre resulta lo fácil que debiera ser, en ocasiones se comienza a complicar cuando, por ejemplo el inmueble proviene de una subdivisón, lo que nos obliga a revisar planos inscritos (cuando así consta), resoluciones de aprobación de subidivisión (que no siempre son suficientes), minutas de deslindes que se acompañan a los planos (cuando las hay), roles de avalúo fiscal, etc, etc.

Del mismo modo, cuando el inmuele proviene de una inscripción en mayor cabida, debemos revisar las anotaciones marginales que van determinando cuánto del inmueble original queda vigente, en cuyo caso, deslindes y superficies no sirven de mucho, o para ser sinceros no sirven de nada, pues lo relevante en estos casos es contar con algún plano que permita identificar el inmueble, ya que de lo contrario tendremos que revisar títulos de inmuebles colindantes, para ir configurando el dibujo mental de la propiedad, y cuando ello no es suficiente, se debe hacer un levatamiento topográfico. Por lo general, estas situaciones se dan en inscripciones particulares que provienen de inscripciones fiscales, o en las particiones de inmuebles de gran extensión.

Así las cosas, lo que para el lego parece un sencillo ejercicio de revisar títulos, puede transformarse en algo que no lo es tal, pues algo tan simple como identificar un inmueble, en no pocas ocaciones se vuelve un trabajo de investigación largo y costoso.

Pero ¿qué elementos tenemos para indentificar un inmueble?. Esta pregunta no tiene una sola respuesta, lo que ya permite vislumbrar las profundidas hasta donde podemos llegar.

La identificación de un inmueble va a depender, entre otras cosas, del fin para que se lo quiere identificar, ya que si lo que se quiere es inscribir el inmueble, producto de un título traslaticio de dominio, lo que se quiere es decir el inmueble es este y proviene de tal título anterior. Si lo que se quiere es determinar normas regulatorias que le son aplicables, lo que se requiere es determinar ubicación, para eso se requiere certificado de número y rol de avalúo fiscal. Si lo que se quiere es saber si el inmueble está enrolado y, por lo tanto, si paga o no contribuciones, se requiere rol de avalúo fiscal. Si lo que se quiere es determinar la forma y cabida del inmueble, se requiere de planos archivados, inscripciones anteriores y anotaciones marginales. Si lo que se quiere saber es si está afecto a expropiación, debemos saber el rol de avalúo fiscal y su numeración municipal. Si se quiere saber si es posible de subidivir en paños menores, se requiere conocer regulaciones municipales y de LGUC y su reglamento, para lo que se necesita, nuevamente rol de avalúo fiscal y número municipal. Si el inmueble es rural, se requerirá saber regulaciones para predios rústicos. Si es posible destinarlo a proyectos habitacionales, industriales u otros deberemos saber si está sujeto a normativa municipal y de LGUC y su reglamento, además de normas ambientales, etc. En otras palabras, decir que el inmueble tiene su título inscrito a fojas y número determinados es un paso, pero no el único, ni suficiente.

De por sí un inmueble se encuentra singularizado en forma completa y perfecta cuando sabemos su inscripción de dominio, su númeración municipal y su rol de avalúo fiscal. Simple, no obstante, esta trilogía no siempre se produce. Y eso es lo extraño, porque Notarios y Conservadores tienen la obligación de exigir el pago de las contribuciones de bienes raíces, o impuesto territorial, el cual va ligado a un rol de avalúo fiscal, de manera que no debiera suceder que el inmueble no tenga un rol de avalúo fiscal, pero sucede y o pocas veces.

Las razones, nuevamente pueden ser variadas y pasan por una casuística extensa, algunas provienen de subdivisiones en las que asignado el nuevo rol a través de un trámite administrativo que se gestiona en la oficina comunal del Servicio de Impuestos Internos, dicho número por alguna rara razón no es ingresado al sistema, o el sistema no lo encuentra y cuando se va a transferir el inmueble, resulta que no tiene rol y uno debe comenzar a convencer pimero al Notario que el rol existe, pero queno tiene comprobante de pago de las contribuciones porque según el sistema no hay inmueble asociado a ese rol, y que por lo tanto autorice la transacción con el comporobante del rol antiguo que le dío origen al inmueble subdividido. Luego lo mismo en el repectivo Conservador de Bienes Raíces. Otros casos son en los que se fusionan inmuebles y por lo tanto desaparecen roles de avalúo, en algunos casos no desaparecen.